Bestyrelsens manglende orientering om værdiændringer kan koste dyrt

En af de nyeste og helt særlige domme fra Højesteret, bekræfter at en bestyrelse har en loyal oplysningspligt til at informere sælger og køber om at prisen kan ændres baseret på en ny vurdering af foreningens ejendom. Er man i en bestyrelse i en andelsboligforening og godkender andelsoverdragelser som led i bestyrelsesarbejdet er det særligt vigtig, at man er opmærksom på den nye ændrede praksis og det ansvar man har som bestyrelsesmedlem når man skal godkende en andelsoverdragelse.  

Sagen drejer sig om at køber og sælger indgik en mundtlig aftale om at overdrage aftalen den 19. maj 2020. Dette kunne alene anses for en betinget aftale om at køber ønskede at købe sælgers andel.

Praksis er herefter, at der skal udarbejdes en overdragelsesaftale, som parterne og bestyrelsen skal godkende.

Køber og sælger underskrev den 1. juli 2020 overdragelsesaftalen, mens bestyrelsen først underskrev overdragelsesaftalen den 7. juli 2020. Det sidste tidspunkt er dermed også her den endelige og bindende overdragelsesaftale blev indgået.

Bestyrelsen modtog den 19. maj 2020 et foreløbigt skøn fra foreningens valuar, der indikerede, at vurderingen ville være i niveauet omkring 247-251 mio. kr., dvs. en værdiforøgelse på op til ca. 18 % i forhold til den offentlige ejendomsvurdering på 212 mio. kr., der hidtil var lagt til grund for andelsværdiberegningen.

Den 26. juni 2020 orienterede foreningens bestyrelse andelshaverne om, at foreningen var ved at indhente en valuarvurdering. Den endelige valuarvurdering pr. 30. juni 2020 lød på 251,85 mio. kr. Denne vurdering blev sendt til foreningens administrator den 1. juli 2020.

Den 24. juli 2020 blev oplysningen om, at der var indhentet en valuarvurdering på 251,85 mio. kr. lagt op på foreningens hjemmeside.

Højesteret fandt, at bestyrelsen handlede ansvarspådragende over for sælger ved ikke forud for godkendelsen af overdragelsesaftalen den 7. juli 2020 at orientere sælger om, at der var indhentet en valuarvurdering af ejendommen pr. 30. juni 2020, der væsentligt oversteg den offentlige ejendomsvurdering, og som ville kunne give grundlag for en forøgelse af andelsværdien på den førstkommende generalforsamling, samt om, at der kunne vedtages en prisreguleringsklausul i overdragelsesaftalen for at tage højde for en stigning.

Bestyrelsen havde således forud for godkendelsen af overdragelsesaftalen ikke i tilstrækkelig grad varetaget sælgers interesser.

Højesteret lagde vægt på, at bestyrelsen selv havde taget initiativ til at indhente en valuarvurdering af ejendommen, som ville kunne give grundlag for beregning af andelsværdien og at bestyrelsen den 19. maj 2020 modtog valuarens indikation, som væsentligt oversteg den offentlige ejendomsvurdering, og at bestyrelsen var klar over, at den endelige valuarvurdering skulle være foretaget inden den 1. juli 2020, da reglerne for fastfrysning ville træde i kraft herefter.

Bestyrelsen skulle således have været opmærksom på resultatet af den endelige valuarvurdering inden godkendelsen af overdragelsesaftalen.

Bestyrelsen blev hermed gjort erstatningsansvarlig for den manglende stigning sælger ikke efterfølgende fik med sig ved salg af andelsboligen, idet generalforsamlingen fastsatte en højere andelskrone på den ordinære generalforsamling i oktober 2020.

Sælger led et tab på kr. 146.001, ligesom foreningen blev pålagt at betale renter af beløbet og sagsomkostninger der løb op i ca. 132.000.  

Afgørelsen er i god tråd med den praksis vi har haft igennem mange år i vores handelsafdeling, da vi både kontrollerer prisen og eventuelle ændringer på den enkelte andelslejlighed når den udbydes til ventelister samt senere når overdragelsesdokumenter skal udarbejdes og ekspederes imellem parterne.  

Det bemærkelsesværdige ved dommen er dog, at det indtil nu har været den almindelige opfattelse i teori og praksis, at  tidspunktet for købsaftalens indgåelse imellem køber og sælger er afgørende for, hvad sælger kan få for sin andelsbolig. Det har betydet, at man har opgjort maksimalprisen på tidspunktet for parternes underskrivelse og indgåelse af overdragelsesaftalen, og er prisen steget eller faldet i tiden mellem dette tidspunkt og bestyrelsens efterfølgende godkendelse af aftalen, har det været uden betydning. Bestyrelsen har blot skulle sikre sig, at parterne ikke havde handlet til en ulovlig høj pris i strid med maksimalprisen på tidspunktet for overdragelsesaftalens indgåelse selvom overdragelsesaftalen vil være betinget af bestyrelsens accept.

Højesteret slår nu fast, at aftalen er betinget af bestyrelsens accept, og derfor først kan anses for endelig og bindende, når bestyrelsen har tiltrådt og godkendt aftalen. Det har vi godt vidst, men det nye er, at bestyrelsen skal orientere sælger, hvis der i tiden mellem parternes underskrifter og bestyrelsens godkendelse af aftalen, er opstået ændringer, som betyder, at sælger kunne få mere for sin andelsbolig.  

Det er derfor  vigtigt at man som bestyrelse i en andelsboligforening, der godkender andelsoverdragelser, også er opmærksom på om der er kommet en ændring i foreningens vurdering, der kan påvirke andelsværdien i opadgående retning, idet bestyrelsen ellers kan blive pålagt et ansvar ved ikke at oplyse om væsentlige ændringer man har modtaget og anbefalet sælger indsættelse af en reguleringsklausul. Brugen af en reguleringsklausul kræver dog ifølge retspraksis hjemmel i vedtægterne. Alternativt skal man oplyse sælger om at man måske skal overveje at udskyde en planlagt handel til efter en senere generalforsamling, hvis man er opmærksom på en potentiel væsentlig stigning i andelsværdien som følge af en ny vurdering.  

Hvis bestyrelsen modtager en valuarvurdering direkte udenom administrator, er det vigtigt at man straks får orienteret administrator herom, da vi til tider oplever bestyrelsen selv indhenter en vurdering eller blot modtager den direkte fra valuaren før administrator.

Er man i tvivl om reglerne, eller hvordan man skal forholde sig til en ny vurdering og godkendelse af en andelsoverdragelse er man velkommen til at kontakte sin daglige kontaktperson hos Cobblestone.  

Læs dommen her