Blackstone-Indgreb: Er andelshaverne sikre?

D. 4. december kom Boligminister Kåre Dybvad med sit forhandlingsudspil til ændring af boligreguleringslovens § 5. stk. 2. Link >>>

Udspillet er politisk meget kontroversielt, hvilket er naturligt, for boligpolitik er rigtig politik - fordelingspolitik. Vi har søgt at lave en nøgtern og upolitisk analyse af udspillet, ud fra hvordan det påvirker de andelsboligforeninger vi administrerer: 

Oplægget har tre hovedelementer:

1. “Lejebremse", en justering af hvordan lejen fastsættes efter § 5. stk. 2 efter en gennemgribende renovering
2. Nye energikrav, nyt krav om at ejendommen skal renoveres til energiklasse C, mod tidligere D, før der kan laves 5,2-moderniseringer
3. “Spekulationsstop”, handles en ejendom må der ikke laves 5,2 moderniseringer de første ti år efter handlen

Dertil vil regeringen se på om man kan skabe bedre lånemuligheder til andelsboligejere og introducere en mulighed for at fastfryse foreningens valuarvurdering. To tiltag der antageligvis skal modvirke det fald som må forventes i andelsboligernes værdi. 

De tre hovedelementer vil betyde, at den type boligudlejningsejendomme som andelsboligforeninger klassificeres med i deres værdisætning, vil falde i værdi. Der er diskussion om hvor store fald vi vil se. Boligministeriet siger selv 10%. Bankerne, Forsikring og Pension og EjendomDanmark siger minimum 25%, nok tættere på 35%. Link >>>

Vi har ikke set beregninger fra ministeriet der dokumenterer de 10%, hvilket ville være nyttigt, for når vi regner på de konkrete foreninger vi har i administration, så er det vanskeligt at nå så lille en effekt. Energimærkekravet rammer hårdt, for mange ældre boliger kan vanskeligt renoveres til C og sammen med karensperioden på 10 år, betyder det reelt en afskaffelse af § 5. stk. 2. i en typisk københavnerejendom.  

Når vi taler om fald i ejendomsværdi, så husk, at disse procenter er før belåning. Er foreningen belånt f.eks. 50%, er faldet i andelskronen dobbelt op. Altså minimum 20%.  

Fastfrysning som beskyttelse

Regeringen mener at have løst dette ved at give andelsboligforeningerne mulighed for, frivilligt, at fastlåse deres valuarvurderinger. Vi er glade for at man søger at beskytte andelshaverne, men vi deler mange andres bekymring for om denne fastfrysningsmulighed reelt dækker andelsbolighaverne af. Grunden til dette er mange: 

1. Fastfrysning gælder nok ikke bankerne: Fastfrysningen omfatter kun andelskroneberegningen. Dvs. at foreningen får lov til at fastholde en værdi som ikke er reel i markedet. Problemet er, at det gør bankerne nok ikke.  Flere banker og Finans Danmark har meldt ud, at reglerne for bankerne er meget klare. De skal vurdere andelsboligforeningens ejendom efter dens reelle værdi. Det er de pålagt af Finanstilsynet. Det må derfor antages at det vil blive vanskeligere at belåne andelsboliger. Måske adresseres dette med det 4. tiltag, men vi har svært ved at se boligministeren diktere undtagelser til Finanstilsynet. 
2. De offentlige vurderinger falder: De offentlige vurderinger påvirkes også og foreninger der ikke bruger valuar, er ikke beskyttede. Indgrebet vil betyde et generelt fald i værdien af boligudlejningsejendomme. Når SKAT igen begynder at lave offentlige vurderinger, om 2 til 4 år, så vil indgrebets effekt slå én-til-én igennem i disse vurderinger! Foreninger der bruger offentlig vurdering vil få en lavere vurdering end de ville have haft før indgrebet. Dette er reelle tab for andelshaverne i disse foreninger, men det er som om, at Ministeren mener at værdistigninger, andelshavere ikke har realiseret endnu, ikke er reelle værdier, og dermed ikke skal regnes med. I den enkelte andelshavers privatøkonomi er dette næppe tilfældet. 
3. Dem, der ikke bruger valuar? Hvad med de foreninger, der ikke på nuværende tidspunkt har en valuarvurdering? Vi ved ikke om de, om f.eks. 2-3 år, kan få lavet en valuarvurdering og så fryse den. Og kan man om 2-3 år lave en vurdering efter de gamle regler fra før indgrebet?
4. Fastfrysning i praksis: Idéen om fastfrysning er meget kompliceret og uhensigtsmæssig. Vi kender den fra andre dele af Andelsboligloven, da man også har en sådan mulighed ved byfornyelse, som kan medføre værdifald. Disse fastfrysningsmuligheder har aldrig fungeret særlig godt og de er behæftet med stor tvivl og fortolkningsfrihed. Vi ser det samme ske her. Hvad betyder fastfrysning helt præcist? Betyder det at man også afskærer sig fra alle fremtidige stigninger? Kan man træde ud af en fastfrysning? Kan man så også træde ind i den igen? Dækker fastfrysningen også forhold der intet har med boligreguleringsloven at gøre? Beskytter den f.eks. også mod de værdifald en rentestigning kan give? 
5. En grundlæggende brud med andelsboligloven: Sidst men ikke mindst bryder vi os ikke om at man med denne fastfrysning reelt ændrer nogle af de mest grundlæggende elementer i hele andelsboligformen, nemlig fastsættelse af maksimalprisen, blot fordi man vil lave politik på et helt andet område. 

Hvor fører alt dette os så hen? 

Den eneste klare konklusion vi kan komme med lige nu er, at vi bliver nødt til at opfordre alle vores andelsboligforeninger til at få lavet en valuarvurdering - nu! Den skal naturligvis laves af en dygtig valuar, med reel markedsindsigt, og efter de nye skærpede regler fra 2018. Anbefalingen gælder særligt foreninger der i dag ikke har en valuarvurdering, men foreninger med valuar bør nok lige kigge en ekstra gang på deres vurdering og vurderingsmand.  

Man risikerer at hænge på denne vurdering rigtig lang tid, så man bør også sikre sig at vurderingen virkelig reflekterer det reelt meget høje markedsniveau vi har nu. Man kan altid lave hensættelser og undlade at lave for voldsomme stigninger i andelskronen til roen har lagt sig. Se evt. vores analyse af det aktuelle markedsniveau for investeringsejendomme og valuarvurderinger. 

En sidste refleksion

– som nok er en smule politisk. Man kan spekulere over, hvad man egentlig opnår med dette indgreb.

Adgangen til andelsboligmarkedet bliver nok vanskeligere. Bankernes allerede meget forsigtige udlånspolitik vil blive strammet yderligere. Dette betyder, at man i fremtiden nok skal have ret mange penge med for at få en andelsbolig. Før skulle man kende nogen. I fremtiden skal man både kende nogen og have måske en halv til en hel million på lommen for at komme ind i markedet.

I forhold til lejermarkedet. Den 10-årige karensperiode betyder, at der er nogle lejligheder, der ikke bliver istandsat, men som i stedet skal genudlejes billigt og i gammel stand. Når ejendomsejere med sådanne lejligheder skal udleje dem, vil det enten ske til venner og venners venner – eller også vil ejerne forsøge at udleje på vilkår og til lejere, der vil frigøre lejlighederne igen efter 10 år, og det giver ikke et sundere boligmarked.

Helt grundlæggende hjælper og beskytter et sådant indgreb ikke de nuværende lejere mod spekulanter, da § 5, stk. 2 kun er relevant ved genudlejning af gamle lejligheder under omkostningsbestemt husleje. Det er som om man blander pærer og bananer, når man prøver at adressere et beskyttelsesbehov hos eksisterende lejere med begrænsninger i muligheden for at forhøje lejeniveauet ved lejerskifte. 

Vi deler ministerens ønske om at sikre en blandet by med en tilgængelig boligmasse. Vi ser netop andelsboligerne som en del af denne løsning og vi er kede af at man her igen komplicere andelsboligformen, i stedet for at rydde op i lovgivningen, gøre den simplere og bruge andelsboligformen mere. Den har netop vist sin styrke i København.