Vurderingsmandens rolle i en andelsbolighandel

Det meget korte svar er, at rollen er forskellig fra forening til forening, da foreningerne bruger vurderingsmændene forskelligt, og det som udgangspunkt altid er foreningens vedtægter og faste praksis, der er afgørende. Det betyder også, at det, som jeg kan beskrive ikke vil gælde i alle foreninger, da nogle foreninger har valgt at håndtere tingene på en anden måde, og det skal respekteres, så længe det ikke medfører en overtrædelse af lovens maksimalprisbestemmelser. 

Jeg beskriver situationen med udgangspunkt i andelsboligforeningsloven og uden særlige vedtægtsbestemmelser, praksis eller lignende.

Der findes ikke lovbestemmelser om vurderingsmænd i andelsboligforeninger, men i ABL § 5, stk. 1 står der, at “ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.” 

Det betyder, at man ved en handel skal tage stilling til værdien af forbedringer i lejligheden og lejlighedens vedligeholdelsesstand. 

I ABL § 6, stk. 6 er det videre anført at, “aftalen skal forelægges bestyrelsen til godkendelse. Bestyrelsen kan forlange den aftalte pris nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt, såfremt prisen overstiger, hvad der er tilladt.” 

Det betyder, at bestyrelsen skal kontrollere prisen i forbindelse med en handel, og for at sikre sig, at prisen ikke er for høj. Det er en ubehagelig og konflikfyldt opgave, som desuden kræver en vis sagkundskab. Derfor vælger langt de fleste bestyrelser, at der skal anvendes en vurderingsmand til at vurdere værdien af forbedringerne. 

Vurderingsmanden opgave er derfor at bistå bestyrelsen for at sikre, at forbedringerne ikke er vurderet for højt. Vurderingsmanden foretager en indstilling til bestyrelsen, som bestyrelsen efterfølgende godkender. 

Da opgaven primært går ud på at vurdere værdien af forbedringer, betyder det, at mange foreninger ikke forlanger, at der gennemføres en vurdering, hvis sælger ikke ønsker betaling for forbedringer. 

Nogle foreninger bruger dog også vurderingsmanden til at kontrollere andelsboligens generelle stand og se efter eventuelle ulovlige forhold. I disse foreninger kan sælger ikke fravælge vurderingsmanden, da vurderingsmanden har to opgaver, dels at fastsætte værdien af forbedringer, og dels at kontrollere boligens stand for bestyrelsen. 

Der står i loven, at man også skal tage højde for lejlighedens vedligeholdelsesstand. Det giver mulighed for at foretage tillæg eller fradrag, såfremt vedligeholdelsesstanden afviger væsentligt fra det normale. Der skal være tale om væsentlige afvigelser fra en normal vedligeholdelsesstand, førend tillæg eller fradrag kan komme på tale, ligesom tillæg og fradrag skal behandles samlet. Der kan således gives fradrag for en rygerlejlighed eller en kattelejlighed, som det vil tage lang tid at gøre beboelig, ligesom der kan gives tillæg for en helt eller næsten helt nyistandsat lejlighed. 

Fradrag for vedligeholdelsesstand skal derimod ikke gives for bagatelagtige forhold eller enkeltstående mangler, medmindre foreningen har praksis for dette eller særlige vedtægtsbestemmelser. 

Bagatelagtige forhold i en ejendomshandel er i dag forhold, som koster under 5.000 kr. at udbedre. 

Fradrag eller tillæg for vedligeholdelsesstand er derfor ikke normalt en del af vurderingen, medmindre foreningen specifikt ønsker det. Det er forbeholdt særlige tilfælde.  

I den forbindelse skal man dog være opmærksom på, at såfremt en forbedring, som sælger ønsker særskilt betaling for, er behæftet med mangler, vil disse mangler indgå i den samlede vurdering af forbedringen. Her kan mindre forhold godt have en betydning. 

Man skal huske, at køber og sælger af en andelsbolig i princippet har frihed til at indgå den aftale, som de vil, men at loven, vedtægterne og foreningens faste praksis kan begrænse det beløb, som sælger kan forlange. Det er ikke vurderingsmanden - eller bestyrelsens opgave at begrænse beløbet yderligere. Vurderingsmanden skal kun bistå bestyrelsen med en korrekt værdiansættelse af forbedringer, således at bestyrelsen ikke bliver gjort ansvar for en eventuel overpris. 

Hvis køber efterfølgende mener, at der er handlet til en pris, der ligger over maksimalprisen, vil vurderingsmanden efter aftale med bestyrelsen kunne foretage en genbesigtigelse og revurdering. Bestyrelsen og vurderingsmanden forholder sig i den forbindelse kun til spørgsmålet om, hvorvidt prisen overstiger den lovlige maksimalpris. Hvis køber mener, at boligen er mangelfuld i øvrigt, sælger har tilsidesat sin oplysningspligt eller lignende, er det er en sag mellem køber og sælger, som vurderingsmanden og bestyrelsen ikke skal involvere sig i. 

Vi ser ofte en tendens til at køber og sælger ønsker at inddrage bestyrelsen og vurderingsmanden i deres uenighed, men det klare udgangspunkt er, at vurderingsmanden alene bistår bestyrelsen, og at parterne må løse deres problemer selv - eventuelt med domstolenes hjælp.