Schweizerfranc og ejendomsinvesteringer – er det en god cocktail?

En god gammel traver er valutalån, dvs. lån i en anden valuta end danske kroner. Renten på at låne penge varierer fra valuta til valuta, og tidligere var lån i D-mark eller euro en oplagt mulighed. Eurolån nåede endog ud til den brede befolkning, da realkreditinstitutterne for ca. 15 år siden udbød F1-lån i euro. Dengang var eurorenten lidt lavere end kronerenten, og de mest risikolystne fandt derfor en yderligere besparelse ved at tage lånet i euro.

Eurolånene findes stadig, men de er ikke længere interessante. Kronerenten er nu på niveau med eurorenten eller endnu lavere, men valutarisikoen på euro-lån har aldrig resulteret i tab, da den danske krone er blevet holdt fast i forholdet til euroen gennem alle årene. Så dem, der tog chancen, har altså gjort en god forretning.

På Island var euro-lån også udbredte, og mange almindelige boligejere fik en ubehagelig overraskelse under finanskrisen, da værdien af den islandske krone blev halveret. Det betød, at boligejerne fik fordoblet deres restgæld. Surt show!

Lån i schweizerfranc har længe været populære blandt ejendomsinvestorer i Danmark, men de har ikke opnået større udbredelse. I modsætning til euroen er schweizerfrancen ikke politisk låst til kronen på samme måde. Det betyder, at der har været store udsving, som har resulteret i kursgevinster eller tab, når schweizerfrancen faldt eller steg.

I de sidste par år har den schweiziske nationalbank dog forhindret schweizerfrancen i at stige til et niveau over 1,2 franc pr. euro, og det har i praksis fungeret som en fastkurs i forhold til euroen. Derfor har det været relativt risikofrit at tage lån i schweizerfranc i en periode.

Men schweizerfrancen er en typisk flugtvaluta, som folk fra hele verden bruger til at gemme deres penge, når de vil undgå risiko. Hver gang der sker noget ubehageligt ude i verden, bliver der flyttet penge i sikkerhed i Schweiz. Der har været masser af uro og usikkerhed i de sidste år, og derfor har der været mange, der har købt schweizerfranc, og Schweiz nationalbank har opbygget en enorm valutareserve ved at sælge Schweizerfranc for at holde kursen nede.

Den schweiziske nationalbank har ønsket at holde kursen nede for at beskytte den schweiziske eksportindustri og turismen, som lider, når schweizerfrancen stiger, og de schweiziske eksportvarer bliver dyrere. Markederne har haft tillid til, at nationalbanken ville blive ved med dette.

Men nu har banken pludseligt valgt at opgive dette loft over schweizerfrancen, og det betød, at kursen fra den 14. januar til den 15. januar steg fra 619 til 723 for nu at være oppe i 758. Det er der mange, der har tabt penge på.

Som ejendomsinvestor er lektionen egentlig simpel. Når man tager et valutalån gør man helt grundlæggende to ting: Man låner penge, og man spekulerer i en fremmed valuta. Man skal selvfølgelig vide hvad man gør, og man skal forholde sig til de valg, man tager. Og valuta er en ekstra risiko.

Man kunne i princippet foretage spekulationen uden en ejendom – ved at lån schweizerfranc og købe danske obligationer for pengene.

Vi har intet imod valutaspekulation, men man skal ikke blive valutaspekulant ved et tilfælde og man skal gøre sig klar hvor mange spil man spiller på samme tid.

Der har været periode, hvor lån i schweizerfranc har stået yderst på hylden i banken, og hvor valutalån er blevet solgt i stor skala. Det har finanskrisen dog (foreløbigt) sat en stopper for, men lånene findes stadig og bliver brugt.

Der er uden tvivl ejendomsinvestorer, som har taget tabet på schweizerfrancene i stiv arm, fordi de har tjent rigtig mange penge på at have sådanne lån igennem lang tid. Men der er også nogen, der nødvendigvis må spørge sig selv om de tjener gode penge, fordi de har en god og sund ejendomsinvestering, eller om de har tjent penge, fordi de har lavet et valutalån i stedet for en konventionel belåning.

Disse lån ligger i værktøjskassen sammen med renteswaps, cap’s og mange andre finansielle ”power tools”. De er ikke vores favorit, kan vi godt afsløre, men selvfølgelig har de deres berettigelse i de rette situationer og i de rette hænder. De skal bruges med omtanke, og fremfor alt skal man være bevidst om, at der er en risiko knyttet til lånene. Her, som i mange andre tilfælde, får man det, man betaler for. Hvis man påtager sig en risiko – og får penge for det, så må man også være indstillet på, at risikoen bliver udløst. Det sker selvfølgelig ikke altid, men man skal selvfølgelig både have en holdning til den risiko man påtager sig – og også råd til at bære risikoen. Det kan vi rådgive om.