Fælleslån – Fup og fakta om hæftelse

Henvendelserne har i høj grad handlet om medlemmernes hæftelse for sådanne lån, idet bankerne ofte skriver i finansieringsvilkårene at lånet optages enten med solidarisk hæftelse eller med proratarisk hæftelse, således at de enkelte medlemmer kun hæfter i forhold til deres andel af lånet.

Dette giver en opfattelse af, at nogle vilkår kan være mere favorable end andre, eller at der kan være knyttet en uforudsigelig risiko til sådanne lån, hvis vilkårene er uheldige.

Denne problemstilling er imidlertid efter vores opfattelse opreklameret i helt unødvendigt omfang. En betydelig del af den usikkerhed der opstår, har bund i at bankerne, i konkurrencen om disse meget attraktive udlån, lægger et røgslør af hæftelsesbetingelser ud. Betingelser som reelt ikke har praktisk betydning, men som af kunderne tilskrives stor betydning.

Hvis et fælleslån er lavet rigtigt og bliver administreret korrekt er det en god og fornuftig måde at finansiere arbejder i en ejerforening, og så er det i øvrigt temmelig ligegyldigt, hvad der skrives om hæftelse i lånevilkårene.

Helt grundlæggende skal man forstå, at en ejerforening ikke er en egentlig forening, som man kan melde sig ind i. Det er et lovbundet administrationsfællesskab, og det er anført i EJL § 2, stk. 2, at ”til lejligheden hører i samme forhold rettigheder og forpligtelser for ejeren som deltager i et samtlige ejere omfattende fællesskab (ejerforeningen).”

Det antages dog i den forbindelse, at en ejerforening kan handle selvstændigt og forpligte sig selvstændigt, f.eks. ved at stifte gæld. Ejerforeningen kan dog ikke opløses eller afvikles ved konkurs eller lignende, så længe ejendommen er opdelt i ejerlejligheder.

Når foreningen optager et lån, er det som udgangspunkt foreningen, der hæfter for dette, og lånet skal derfor tilbagebetales ved medlemmernes betaling af fællesbidrag.

Foreningen vil være forpligtet til at opkræve dette, og i hvert fald Blok, Ejerlejligheder, 3. udg., s. 275 ff. antager at medlemmerne hæfter solidarisk for lånet, således at kreditor vil kunne søge sig fyldestgjort direkte hos de enkelte medlemmer. Der er dog ikke nyere praksis om spørgsmålet.

Det er normalt, at beslutning om finansiering træffes, således at foreningen beslutter, at man vil finansiere et givent arbejde med optagelse af et fælleslån, men at de ejere, der måtte ønske det, kan vælge at indfri deres andel af lånet med en kontant indbetaling. De medlemmer, der indbetaler kontant opnår således en indirekte nedsættelse af fællesbidraget.

Skattemæssigt er denne løsning accepteret, idet Skat anser ejerforeninger som skattemæssigt transparente, og ejerforeningen kan derfor henføre renteudgifter til de enkelte ejere til beskatning hos disse. Dette gælder også fælleslån og det er beskrevet nærmere i Skats Juridisk Vejledning, pkt. C.D.8.9.4.2.

Hæftelsesmæssigt indebærer denne løsning, at de medlemmer, der deltager i fælleslånet hæfter for betaling af de fremtidige ydelser som fællesbidrag. Det indebærer, at såfremt en ejer ikke betaler ydelser på lånet til foreningen, vil foreningen naturligvis komme i risiko, for så vidt angår de løbende ydelser.

Når ejerlejligheden efterfølgende sælges på tvangsauktion, vil den nye ejer imidlertid hæfte for de ydelser, der forfalder efter auktionen, og foreningens risiko er således begrænset til den korte periode, der går fra betalingsmisligholdelsen opstår, og til ejerlejligheden er solgt på auktion. Foreningen vil normalt have pantsikkerhed, der helt eller delvis kan dække denne risiko.

Det er fastslået i U.1997.1563 Ø, at køber på auktionen skal betale de fremtidige ydelser. I afgørelsen blev det anført:

Sagsøgeren optog herefter i overensstemmelse med generalforsamlingsbeslutningen banklån til finansiering af renoveringen vedrørende de ejere, som tilkendegav ikke at ville betale kontant, og den omstændighed, at de fleste af ejerne ligeledes i overensstemmelse med generalforsamlingsbeslutningen i stedet valgte at indbetale deres andel som et engangsbeløb for at undgå forhøjelse af fællesudgifterne, kan ikke føre til noget andet resultat.

og

Det fremsatte krav om betaling af forhøjede fællesudgifter vedrører alene ydelser, der forfaldt efter tvangsauktionen, og er derfor ikke bortfaldet i forbindelse med tvangsauktionen.

Hvis en ejer således ikke betaler, og medlemmet i øvrigt retsforfølges på normalt vis, så vil foreningens tab være forholdsvis begrænset. Selv hvis der opstår et tab, vil dette herefter skulle inddækkes af medlemmerne ved opkrævning af yderligere fællesbidrag, ligesom lånekreditor formentlig også i kraft af ejerlejlighedskonstruktionen kan rejse krav direkte mod de enkelte ejere.

Vi har dog aldrig hørt om, at en bank har lidt tab på et fælleslån, og vi har aldrig hørt om, at der er blevet rejst krav direkte mod enkelte ejerlejligheder. Vi har henvendt os direkte til Danske Bank og de har ikke kunne komme med eksempler.

På baggrund af dette bliver det selvfølgelig ret uinteressant, hvordan hæftelsesbestemmelserne i forbindelse med låneoptagelsen udformes, idet disse ikke har nogen praktisk relevans, når generalforsamlingsbeslutningen er korrekt udformet, således at der som udgangspunkt besluttes en stigning i fællesbidraget, der kan indfris ved en kontant indbetaling.

Konklusionen er, at nok er et fælleslån et ”kollektivt lån” og dermed en risiko mellem ejerne. Men risikoen er begrænset til de løbende ydelser og fokus bør være på at foreningen har et korrekt beslutningsgrundlag til generalforsamlingen. I forhold til lånebetingelserne skal man fokusere på låneomkostninger mere end hæftelse, hvilket vil sige rente og gebyrer. Vi har på det sidste set at visse banker oplyser, at ejere der ikke deltager ikke hæfter for fælleslånet. Samme banker søger at lande en lidt højere rente og har desværre held med det til tider.

Renten er lige nu historisk lav, også på fælleslån og vi følger markedet tæt. Går man i overvejelser omkring optagelse af fælleslån i sin ejerforening, er man velkommen til at kontakte sin administrator hos Administrationshuset, for at høre nærmere om hvad vi har af erfaring på priser og vilkår.

Artikel fra 13/5 2011, opdateret 2/12 2014. rjn.