Der er sket meget på det finansielle markeder gennem den sidste måned, og vi skal her kort beskrive hvad dette betyder for Administrationshusets kunder. 

Overordnet set kan krisen få betydning på tre områder: Risiko for tab, ændrede vilkår for lån og refinansiering af realkreditlån til december.

Risiko for tab

Administrationshusets kunder er hovedsageligt ejerforeninger og andelsboligforeninger, og disse foreninger er ikke driftsmæssigt påvirket af uro på finansmarkederne. Foreningerne indtægter stammer hovedsageligt fra betalinger fra medlemmerne, og disse betalinger er ikke i risiko.

Betalinger fra andelshavere har lovmæssig sikkerhed forud for pant i andele. Betalinger fra ejerlejlighedsejere er normalt sikret ved pantstiftende vedtægter, ejerpantebreve eller lignende indtil oftest ca. kr. 40.000. Dette er normalt tilstrækkeligt til at dække mere end et års manglende betaling af fællesbidrag.

Selv i en situation hvor der er faldende boligpriser og risiko for at enkelte ejere lider tab på deres bolig, er der således ikke nogen stor risiko for at foreningerne som sådan lider tab på de enkelte ejere. Det kan dog ikke afvises, at enkelte foreninger kan lide enkelte tab.

Hvis der opstår en situation, hvor en andelshaver eller ejerlejlighedsejer ikke betaler, bliver sagen behandlet som en sædvanlig inkassosag, bestyrelsen bliver underrettet, og sagen bliver fremmet efter nærmere aftale med bestyrelsen.

Vi rådgiver også foreninger konkret, såfremt de har et afvigende risikobillede.

Administrationshuset har ikke mellemregninger med de enkelte administrationskunder. Hver kunde har således sin konto direkte i Danske Bank, og alle indestående er nu dækket af en statsgaranti i de næste to år. Der er ikke risiko for tab på disse konti.

Administrationshuset selv har ikke gæld eller bankindeståender ud over en løbende driftskonto, og selskabet er derfor ikke påvirket af finanskrisen.

Vi er således helt trygge ved risikosituationen for Administrationshuset og vores administrationskunder.

Ændrede vilkår for lån

Finanskrisen har gjort det dyrere at låne penge i banken – i hvert fald for tiden.

Generelt kan man sige, at den risikopræmie, der betales ud over en ren pengemarkedsrente er blevet højere.

Vi ved endnu ikke hvilken effekt statsgarantien vil få på renterne på lidt længere sigt, men vi er af den opfattelse, at risikopræmien skal ned, når markederne normaliseres. Dette gør sig særligt gældende for vores administrationskunder, som for bankerne er lavrisikoudlåntagere.

Modsat stiger indlånsrenterne til glæde for de foreninger, der har opsparing. Vi har dog også set, at rentemarginalen er steget som følge af uroen på markederne. Derfor er det samlede billede, at det er blevet lidt dyrere at være bankkunde.

Vi forhandler som altid den bedst muligt aftale for vores administrationskunder med vores bankforbindelse, og indtil videre anbefaler vi ikke nogen administrationskunder at ændre deres finansieringsstruktur på grund af finanskrisen.

Foreninger med store banklån vil dog kunne se øgede rente slå igennem i regnskabet.

Såfremt risikopræmien ved banklån ikke bliver nedbragt over de næste måneder, må vi også vurdere, at der er sket en forskubbelse i forholdet mellem prisen på banklån og realkreditlån. Dette vil indebære, at det oftere vil kunne blive en fordel for andelsboligforeninger at forhøje deres realkreditlån og have indlån i banken. Gennem de sidste år har det ellers været en fordel at nedbringe realkreditlånene og have negativ likviditet i banken.

Vi har dog ikke nogen anbefaling af en sådan omlægning endnu.

Ejerforeninger har ikke den samme mulighed for at optage realkreditlån, men her vil enkeltejere i ejendomme med fælleslån kunne overveje om det kan svare sig at indfri deres andel af fælleslån med henblik på at finansiere sig billigere på anden måde.

Realkreditlån og refinansieringer

En uheldig sideeffekt af hjælpepakken til bankerne og den medfølgende statsgaranti er, at når indskud i banker bliver mere attraktive, falder interessen for korte obligationer, der ikke er undergivet samme garanti.

Det frygtes, at dette forhold isoleret set vil medføre højere renter på rentetilpasningslån ved refinansieringen til december, og forholdet har allerede været fremme i medierne.

Vi mener ikke, at man politisk kan holde til at dette sker, og der vil derfor skulle findes en løsning på dette konkrete problem, såfremt det viser sig, at støtten til bankerne sker på bekostning af en anden gruppe af låntagere.

Dette ændrer dog ikke ved, at rentetilpasningslånene under alle omstændigheder har en renterisiko ved tilpasningen i december, og renten derfor både kan stige og falde. En række aktører har anbefalet kurssikring af rentetilpasningslånene nu for at undgå denne risiko i december.

Vi er tøvende overfor dette. Kurssikring er generelt en god ting, men når man har en lav belåningsgrad og har valgt tilpasningslån, har man også fravalgt sikkerheden i fastforrentede lån. Der bør derfor være helt ekstraordinære forhold, før man alligevel vælger at kurssikre et rentetilpasningslån. Omkostningerne herved ikke er ubetydelige.

Eurolandene deltog i uge 41 i en koordineret rentesænkning på 0.5%, som indikerer, at der nu er vilje til at sænke renten for at sikre økonomien mod recession. Danmark fulgte ikke denne rentesænkning, idet der er pres på kronen, men man må forvente, at Danmark følger med, når presset aftager. Samtidig er oliepriserne og råvarepriserne faldet, og det skaber råderum for yderligere rentesænkninger.

Overordnet set peger rentepilen derfor nedad nu, og vi anbefaler ikke kurssikring af rentetilpasningslån.

Der er dog altid en risiko for at der ikke findes en løsning på rentetilpasningslånenes konkurrenceevne overfor bankindskud, og at presset mod den danske krone ikke aftager, og at renten derfor stiger yderlige ved rentetilpasningen i december. Vores anbefaling er udtryk for vores vurdering af situationen, men den konstituerer på ingen måde en garanti for hvorledes renten forventes at udvikle sig.

Foreninger og andre, der har fastforrentede lån kan foretage de løbende vurderinger af konverteringsmuligheder og konverteringsrisici, som lånene giver mulighed for, og vi står altid til rådighed for vores administrationskunder med henblik på rådgivning om dette.